Cómo funciona una licencia de piso turístico en Barcelona

Es tema de conversación y de debate desde hace ya tiempo en Barcelona y en Catalunya, pero también en otros puntos de España muy turísticos como Madrid, Málaga, Valencia o Santiago, por nombrar solo algunas ciudades: Las licencias de pisos turísticos. Como especialista en la materia, queremos desde Sala Legal Boutique explicar cómo funciona la licencia de piso turístico en Barcelona, donde ejercemos principalmente, porque nos llegan muchas consultas y todavía existe bastante desinformación al respecto.

Las licencias de pisos turísticos en Barcelona, a día de hoy, son inadmitidas. Hay un plano urbanístico que limita la obtención de estas licencias. Por mucho que ahora alguien presente una comunicación previa o declaración responsable, va a ser inadmitida a trámite. Es decir, este plano impide que se consigan nuevas licencias.

Además, hay una ley a nivel de Catalunya que establece que en cualquier Ayto. queda prohibido obtener esta licencia a menos que haya un plano urbanístico municipal que regule esto y establezca los requisitos por los que se puede o no se puede obtener la licencia de piso turístico.

Lo vemos todo en profundidad a continuación.

Regulación de las licencias turísticas en Barcelona

La regulación de las licencias turísticas en Barcelona ha sido un tema de considerable importancia en los últimos años debido al crecimiento del turismo en la ciudad. En el año 2022 se validó el Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT), del que ahora hablaremos, y que es el que está actualmente vigente en el municipio de Barcelona.

La importancia del PEUAT

Como decimos, el Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT) vehicula la regulación de los pisos turísticos en Barcelona. Sus versiones de 2016 y 2017 fueron anuladas, y es la de 2022 la que se mantiene. El objetivo principal de dicha legislación no es otro que limitar el número de alojamientos turísticos en áreas específicas de la ciudad. Este plan divide Barcelona en diferentes zonas, cada una con su propia normativa y limitaciones respecto a la concesión de licencias.

Evolución de la normativa

Inicialmente, para una licencia piso turístico Barcelona, el Consistorio permitió un número significativo de licencias, lo que llevó a un aumento notable de alojamientos turísticos en la urbe. Sin embargo, a medida que la masificación fue más evidente, el Ayuntamiento consideró necesario implementar medidas más restrictivas.

Con el tiempo, los requerimientos para obtener y mantener una licencia de piso turístico en Barcelona se han vuelto más exigentes, hasta el punto de que, como hemos dicho, ahora, a punto de iniciar el año 2025, no se aceptan más licencias.

Viviendas turísticas ilegales

El PEUAT considera ilegales las viviendas turísticas que no hubieran comunicado con carácter previo el inicio de la actividad turística y no hubieran sido debidamente anotadas en el Registro de Turismo de Catalunya. Añadir que, recientemente, la justicia ha determinado que el arrendamiento de viviendas para uso turístico será ilegal cuando los Estatutos de la Comunidad de Propietarios prohibieran la actividad previo a la obtención de la licencia urbanística.

Impacto del decreto-ley 3/2023

El decreto-ley 3/2023 ha marcado un cambio significativo en la regulación de las licencias turísticas en Barcelona. Esta nueva legislación dispone que no se renovarán las licencias existentes y que no se concederán nuevas, en un esfuerzo por detener la tendencia de turistificación que ha afectado la vida cotidiana de muchos barrios.

Sólo se permitirán si están específicamente reguladas en el planeamiento urbanístico municipal.

Esta medida ya tiene un impacto considerable en el sector del alquiler turístico, ya que se espera que los aproximadamente 10,000 pisos turísticos en funcionamiento se transformen en viviendas residenciales para satisfacer la creciente demanda de alojamiento local. Con esta estrategia, el Ayuntamiento busca revertir la saturación turística y fomentar un equilibrio entre las necesidades de los visitantes y el bienestar de los residentes.

Mapa de zonificación para alquiler turístico

Hay que conocer la zonificación en Barcelona para entender la consideración que desde el Consistorio se da a cada solicitud de licencia de piso turístico. Básicamente se establece un marco que determina las áreas donde se pueden solicitar licencias para operar estos pisos.

Zona 1: Restricciones y barrios afectados

La Zona 1 incluye algunos de los barrios más turísticos y populares de la ciudad, donde se han impuesto restricciones severas para preservar la calidad de vida de sus residentes. En esta área no se permiten nuevas licencias de alquiler turístico, y se busca reducir progresivamente el número de alojamientos existentes.

• Barrios afectados incluyen Ciutat Vella, Vila Olímpica y Eixample.
• Se espera que los propietarios de alojamientos turísticos en esta zona cesen sus actividades a medida que se implementan las nuevas normativas.

Zona 2: Normas para nuevas licencias

La Zona 2 está compuesta por barrios que presentan un equilibrio entre la actividad turística y la residencial. En esta zona, la posibilidad de obtener nuevas licencias está restringida y solo se permite en caso de que haya una baja en alojamientos ya existentes.

• Barrios como Sant Antoni y Sants son ejemplos de esta zona.
• Los propietarios deberán gestionar traspasos con el Ayuntamiento para poder operar legalmente.

Zona 3: Condiciones para obtener licencia

En la Zona 3 se permite la concesión de nuevas licencias bajo ciertas condiciones (no en la actualidad, pero sí si no estuviera vigente la limitación del plano urbanístico anteriormente mencionado). Esta área abarca barrios como Horta y Les Corts, donde la densidad de alojamientos turísticos es más moderada.

• Para obtener una licencia piso turístico Barcelona en esta zona, es esencial que la propiedad cumpla con estándares específicos de habitabilidad.
• Se evaluará la demanda existente en la zona antes de conceder nuevas licencias.

Zona 4: Flexibilidad y requisitos específicos

La Zona 4 incluye áreas donde la regulación es más flexible, permitiendo una mayor disponibilidad de licencias turísticas. Barrios como Norte del 22@ y Marina del Prat Vermell se encuentran en esta categoría.

• En esta zona, las nuevas licencias se pueden obtener siempre que se cumplan requisitos específicos y se justifiquen ante el Ayuntamiento.
• Los propietarios deberán presentar una planificación clara de cómo se gestionará el alquiler turístico.

Requisitos y proceso para obtener una licencia

Explicamos los requisitos que se han venido exigiendo hasta la publicación del plano urbanístico de limita la concesión de nuevas licencias en Barcelona.

Hasta ahora, para obtener una licencia de piso turístico en Barcelona nos tocaba cumplir con un conjunto de requisitos muy estricto y seguir un proceso específico paso a paso. Antes de solicitar la licencia, y aunque no todos los demandantes y sus viviendas lo cumplen, hemos de asegurarnos de que el inmueble cumple taxativamente los requisitos técnicos y de calidad mínimos. Elementos relacionados con la seguridad estructural y el propio bienestar de los inquilinos.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento esencial que acredita que la vivienda cumple con las condiciones mínimas para ser habitada. Para obtenerla, la propiedad debe contar con un tamaño adecuado, instalaciones en buen estado y cumplir con regulaciones de sanidad y seguridad.

La cédula de habitabilidad debe ser renovada periódicamente, asegurando que el inmueble mantenga sus estándares de calidad a lo largo del tiempo.

Estado de higiene y mobiliario

El estado general del inmueble también es un requisito importante para que nos otorguen una licencia piso turístico Barcelona. La vivienda debe estar amueblada y en condiciones óptimas de limpieza.

Los propietarios deben garantizar que todos los elementos de mobiliario estén en buen estado y sean funcionales, para ofrecer así una estancia confortable.

Solicitud de licencia y costes asociados

Hay que presentar una declaración responsable, en Barcelona y en cualquier otro punto de España, o una comunicación previa. En ambos casos es un documento que hace el ciudadano que afirma que cumple con las condiciones para poder ejercer la actividad de piso turístico.

La Administración no hace ningún informe, sino que lo que puede hacer es ir a inspeccionar que efectivamente ese inmueble cumple con las condiciones exigidas. Si no cumple, dejaría sin efecto esa comunicación o declaración responsable.

Respectos a los costes de este trámite, tan sólo una tasa que oscilará entre los 50 € y 100 €).

Registro y declaración de huéspedes

Una vez concedida la licencia de piso turístico en Barcelona, el propietario tiene la obligación de registrar a sus huéspedes y garantizar la disponibilidad de contacto para emergencias.

Es imprescindible obtener un número de registro turístico de Catalunya, que debe ser visible en el interior de la vivienda. Este número sirve para identificar la propiedad en el marco legal y es un requerimiento que facilita el control de la actividad turística en la ciudad.

Disponibilidad de contacto 24 horas

Por último, el propietario está obligado a mantener un contacto disponible las 24 horas para atender cualquier incidencia que pueda surgir durante la estancia de los huéspedes. Se asegura de tal forma una atención adecuada ante posibles problemas y refuerza la calidad del servicio ofrecido.

Desafíos y beneficios del alquiler turístico

Si tantos pisos se están mudando en lo últimos años del régimen de alquiler de vivienda al alquiler vacacional, está claro que es, principalmente, por el rédito económico que les repercute a sus propietarios. Ya sean dueños individuales o grandes tenedores. Y claro, en un país como España, destino turístico por antonomasia, la tentación de generar grandes ingresos es una realidad in crescendo.

Está, por tanto, esa oportunidad económica evidente, pero también implica enfrentar ciertos obstáculos administrativos y legales a la hora de lograr una licencia piso turístico en Barcelona u otro lugar, además de los riesgos lógicos de alquileres de corta duración (destrozos, tensión con los vecinos, etc.).

Ventajas económicas y de gestión

Como venimos diciendo, una de las principales razones por las que muchos eligen el alquiler turístico es la mayor rentabilidad que puede ofrecer en comparación con los alquileres de larga duración. En áreas de alta demanda, los ingresos por alquiler turístico suelen ser considerablemente más altos. Además, los propietarios tienen la posibilidad de fijar precios dinámicos, adaptando las tarifas a las temporadas altas y bajas.

Otro aspecto positivo es la reducción del riesgo de impago. Los turistas generalmente pagan por adelantado, lo que asegura que el propietario reciba su dinero antes de que se realice el alquiler. Esto contrasta con el alquiler tradicional, donde existe la posibilidad de retrasos o impagos por parte de los inquilinos.

Mantenimiento regular y uso personal

Con una licencia de piso turístico, los propietarios van a controlar mucho mejor y de forma recurrente el mantenimiento del inmueble. No se está exento este modelo de alquiler de problemas en forma de destrozos o robos, pero para eso están los seguros. El carácter rotativo de los inquilinos asegura que la propiedad esté constantemente revisada y en buen estado.

Adicionalmente, los propietarios gozan de la flexibilidad de utilizar la propiedad para su uso personal. Esto puede ser especialmente valioso en zonas donde los propietarios desean disfrutar de su vivienda durante períodos específicos del año, liberando la propiedad para alquiler turístico en otras temporadas.

Retos administrativos y legales

Otras dificultades que seguro nos vamos a encontrar si pretendemos lograr que nos otorguen una nueva licencia de piso turístico en Barcelona, tienen que ver con los compromisos administrativos y legales que implica el procedimiento.

En este punto, recomendamos desde Sala Legal Boutique estar asesorados por un despacho o letrado especialista en vivienda vacacional. Contribuirá a acelerar el proceso al haber ausencia de errores en la obtención de, por ejemplo, certificados de habitabilidad u otras licencias adyacentes.

No hay que olvidar que las normativas al respecto de las licencias de pisos turísticos están en boca de todos y están siendo modificadas, por lo que hay que estar perfectamente actualizado al respecto.

Contratación de servicios especializados

La gestión de un alquiler turístico puede ser un proceso complicado, lo que lleva a muchos propietarios a contratar servicios de gestión profesional. Aunque esto puede aliviar algunas de las cargas administrativas, también conlleva costes adicionales, lógicamente. Cuestión de valorar pros y contras.

Alternativas al modelo de alquiler turístico

Ante las restricciones y la actual inadmisión de nuevas licencias para alquiler turístico en Barcelona, muchos propietarios están explorando otras opciones viables que les permitan generar ingresos. Estas alternativas se adaptan a las nuevas normativas e impulsan un enfoque más sostenible en el uso de las propiedades.

Alquileres de media estancia

El alquiler de media estancia se presenta como una opción atractiva para aquellos que buscan maximizar el uso de sus propiedades sin las complicaciones del alquiler turístico tradicional. Este modelo de alquiler abarca contratos con una duración que oscila normalmente entre seis meses y un año. Algunas características que lo definen son:

• Menor regulación en comparación con los alquileres turísticos, lo que facilita la gestión de contratos.
• Flexibilidad tanto para propietarios como para inquilinos, adaptándose a necesidades temporales sin compromisos a largo plazo.
• El cumplimiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) proporciona un marco legal más claro para ambas partes.

Este tipo de alquiler permite a los propietarios atraer a inquilinos en períodos intermedios, beneficiándose de un flujo de ingresos más constante y estable en lugar de depender del turismo estacional.

Adaptaciones al mercado inmobiliario

En el intento de las instituciones por cambiar la tendencia del mercado inmobiliario en Barcelona y migrarlo de nuevo a un alquiler más enfocado a los residentes locales, los propietarios y grandes tenedores están considerando diversas estrategias. Una de ellas es el desarrollo de proyectos que respondan a la demanda de espacios compartidos o co-living, especialmente entre jóvenes profesionales y estudiantes.

Otra es convencer de nuevo al pequeño propietario para transformar sus propiedades turísticas en viviendas de alquiler a largo plazo, que se alinean mejor con las necesidades habitacionales de la comunidad local.

Si se consolidan, estas adaptaciones contribuyen, que duda cabe, a equilibrar el mercado de la vivienda en la ciudad.

Conclusiones

En torno a la idea de cómo funciona una licencia de piso turístico en Barcelona, la idea clave que debemos interiorizar es que, a día de hoy, ninguna petición de nueva licencia se admite a trámite. Hay un plano urbanístico que limita la obtención de estas licencias, por mucho que alguien presente una comunicación previa o declaración responsable.

Y para reforzar este enfoque administrativo a nivel de vivienda, tampoco ningún Ayuntamiento de Catalunya podrá dispensar nuevas licencias a menos que haya un plano urbanístico municipal que regule y establezca los requisitos por los que se puede o no se puede obtener la licencia de piso turístico.

En Sala Legal Boutique os ayudamos en cualquier procedimiento relacionado sanciones de pisos turísticos, expedientes abiertos, revisión de documentación e informes, detección de irregularidades en el procedimiento sancionador o en materia de representación judicial. Cualquier duda o consulta, dejadnos un comentario en el post o contactad con el despacho.

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