La expropiación de bienes es un proceso legal mediante el cual el Estado puede privar a un propietario de su propiedad por motivos de utilidad pública o interés social. Es un acto que se realiza a cambio de una indemnización adecuada, regulado por normativas específicas que garantizan derechos tanto al Estado como a los ciudadanos afectados.
Expropiación por utilidad pública, por interés social… Hay que explicar bien el contexto jurídico y las diferencias que existen en las diferentes casuísticas en una expropiación. Vamos a ello.
Entendiendo la expropiación de bienes
Cuando se habla de expropiación de bienes por causa de utilidad pública, se hace referencia a situaciones en las que se justifica la necesidad de privar a un propietario de su bien para llevar a cabo proyectos que beneficien a la comunidad. Seguro que nos suenan casos por construcciones de infraestructuras como carreteras, hospitales o parques.
Es un asunto espinoso porque estamos hablando de expropiar propiedad privada, donde varios derechos fundamentales entran en disputa. Al final, la decisión de expropiar un bien debe estar sustentada en la necesidad de que el proyecto contribuya al bienestar general de la población, pero no todo el mundo lo ve de esa manera.
Expropiación por interés social
Pero, ¿Qué es y quién cataloga una materia como de interés social 🤔? El interés social tiene que ver con los problemas que afectan a colectivos vulnerables, por ejemplo, o aquellas materias que afectan de primera mano al acceso de los ciudadanos a servicios básicos. Por ejemplo, puede ser utilizada para desarrollar viviendas sociales en áreas donde la escasez habitacional es un problema palpable.
En estos casos de expropiación de bienes es el Consejo de Ministros o el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma correspondiente, mediante un Real Decreto, según establece la Ley de Expropiación Forzosa, quien define un asunto como de interés social.
Diferencias entre expropiación de bienes y confiscación
No es lo mismo expropiación y confiscación, aunque son conceptos que a menudo se confunden.
La expropiación, como se ha mencionado, se realiza por motivos de interés público o social y siempre debe ir acompañada de una compensación económica al propietario. En cambio, la confiscación se asocia a la privación de derechos de propiedad sin el debido proceso ni indemnización, siendo una acción más extrema y frecuentemente vinculada a delitos o sanciones legales severas.
Sabed que la expropiación de bienes se encuentra en el ámbito del derecho público y administrativo, lo que implica que involucra a la Administración Pública y sus facultades en relación con los ciudadanos.
Este marco legal establece las bases sobre las cuales las entidades gubernamentales pueden proceder a la expropiación, siempre que se sigan los procedimientos adecuados. El hecho de que se trate de una medida de carácter administrativo también resalta la importancia de la regulación y el cumplimiento del debido proceso en la ejecución de actos expropiatorios. La normativa busca proteger tanto el interés del Estado como los derechos de los ciudadanos.
Expropiación de tierras
Cuando hablamos de expropiación de bienes, la expropiación de tierras es, específicamente, la expropiación de terrenos o suelo, que es un tipo de bien inmueble. Como sabemos, una potestad excepcional que limita el derecho a la propiedad privada.
En el ámbito del derecho urbanístico, la expropiación de tierras (suelo) es una herramienta más frecuente de lo que nos pensamos. Se utiliza, por ejemplo, para:
- Obtener suelo necesario para la construcción de infraestructuras públicas (carreteras, ferrocarriles, hospitales, escuelas).
- Desarrollar planeamiento urbanístico (creación de nuevas zonas residenciales, industriales, o dotaciones públicas en el marco de un plan parcial, plan especial, etc.).
- Proyectos de renovación o rehabilitación urbana.
- Constitución de patrimonios públicos de suelo.
Legalmente, no existe una diferencia sustancial o de procedimiento entre la expropiación de «tierras» y la expropiación de otros «bienes o derechos» desde la perspectiva de la Ley de Expropiación Forzosa.
Marco legal de la expropiación en España
Hay que remontarse a finales de 1954 para encontrar la primera ley constituye la base fundamental que regula la expropiación en el territorio español: La Ley de Expropiación del 16 de diciembre de 1954. Su propósito, establecer un procedimiento claro y equitativo que garantizara los derechos del expropiado. La ley define tanto las condiciones bajo las cuales se puede proceder a la expropiación como los derechos de los afectados por este proceso.
En términos generales, la ley estipula que cualquier expropiación de bienes debe estar justificada por una causa de utilidad pública o interés social. Esto significa que la expropiación no puede realizarse de manera arbitraria, sino que debe responder a una necesidad claramente identificada y relevante para la comunidad.
Normativas complementarias y decretos
Aparte de la ley principal, existen normativas y decretos que complementan su aplicación. Regulaciones que ofrecen detalles sobre aspectos específicos del proceso expropiatorio, como procedimientos administrativos, evaluación de bienes y compensaciones económicas.
Los decretos suelen abordar situaciones específicas, como expropiaciones relacionadas con infraestructuras públicas, que requieren un tratamiento particular en función de su naturaleza y alcance.
Papel del Consejo de Ministros
La intervención del Consejo de Ministros asegura que el proceso de expropiación esté alineado con las prioridades del Gobierno y que se justifique adecuadamente ante la opinión pública. .
Constitución Española y derechos de propiedad
La Constitución Española reconoce el derecho a la propiedad privada como un derecho fundamental, es decir, levanta un muro de protección para los propietarios. Por eso antes hablábamos de confrontación entre varios derechos cuando nos referimos a la expropiación de bienes.
En este sentido, el artículo 33 de la Constitución establece que nadie puede ser privado de su propiedad sin la correspondiente indemnización, lo que refuerza la necesidad de un proceso expropiatorio justo y equitativo (que ni mucho menos siempre se da en las negociaciones entre Administración y propietario/s involucrado/s).
Procedimiento expropiatorio
Por el procedimiento expropiatorio entendemos el conjunto de pasos que deben seguirse para llevar a cabo la expropiación de bienes de manera legal y ordenada, garantizando tanto los derechos del propietario como el interés público que justifica la acción.
☑️ Declaración de utilidad pública o interés social
La primera fase implica la declaración formal de utilidad pública o interés social. La declaración puede realizarse de forma explícita a través de leyes específicas, o de modo implícito por el contexto de un determinado proyecto.
☑️ Necesidad de ocupación
Una vez declarada la utilidad pública, se evalúa la necesidad de ocupar los bienes en cuestión. Esta evaluación considera cuáles son aquellos activos que son imprescindibles para llevar a cabo el objetivo propuesto.
La administración pública debe justificar adecuadamente cada una de estas decisiones para evitar posibles conflictos con los propietarios afectados.
☑️ Determinación del justiprecio
El justiprecio se refiere a la valoración que se asigna al bien expropiado y es primordial en el proceso de expropiación.
☑️ Pago del justiprecio y toma de posesión
Una vez que se ha establecido el justiprecio, se procede al pago de la indemnización al propietario por la expropiación de bienes. El proceso queda validado sólo después de que el propietario haya recibido la compensación correspondiente.
Plazos de pago
La ley establece plazos específicos para el pago del justiprecio, y es obligatorio que la Administración cumpla con estos tiempos.
Como decimos, el pago debe ejecutarse de forma inmediata una vez que se ha determinado el justiprecio. Cualquier retraso en este proceso podría ser motivo para que el expropiado solicite una revaluación de su propiedad, así como medidas adicionales de protección.
☑️ Reversión de bienes expropiados
Existen circunstancias en las que un bien expropiado puede ser devuelto al propietario original. Este derecho a la reversión está condicionado a ciertos factores que implican la no utilización del bien por parte de la administración para el fin declarado con su expropiación.
Causas de reversión
Las causas que podrían justificar la reversión incluyen el hecho de que el bien no haya sido utilizado en un plazo determinado, o que el interés público que motivó la expropiación ya no exista. Es un mecanismo que busca proteger al propietario y garantizar que la expropiación no se realice de forma injusta.
Procedimiento de reversión
El procedimiento de reversión requiere que el expropiado solicite formalmente el retorno de su propiedad, presentando evidencia que sustente su demanda. Esto implica un nuevo proceso administrativo donde se revisará la situación del bien y se considerará si se cumplen las condiciones para proceder con la reversión.
Justiprecio expropiación
Nos paramos más en detalle para explicar el concepto de justiprecio en un proceso de expropiación de bienes y tierras. Es, en pocas palabras, la valoración que se asigna al bien que se pretende expropiar, ya sea un terreno (suelo) o un bien como una vivienda u otro elemento de construcción.
El justiprecio expropiación nos va a determinar la indemnización que el propietario recibirá (acción que se realiza con objetividad y en función a criterios de valoración establecidos por la ley).
Cuando se trata de bienes inmuebles, la valoración considera varios factores como la ubicación, el estado de la propiedad y el uso que se le ha dado, además de tener en cuenta las circunstancias del mercado en el momento de la expropiación.
La valoración de bienes muebles sigue un proceso similar, aunque implica diferentes criterios de valoración. Generalmente, se considera el valor de mercado del bien, su estado de conservación y cualquier otro factor que puede influir en su valorización adecuada.
Hoja de aprecio
La hoja de aprecio es el documento que recoge la valoración del bien expropiado. En este documento se detallan todos los aspectos técnicos y legales que han justificado la valoración, por lo que ha de ser cuidadosamente elaborado.
Casos comunes de expropiación de bienes en España
Destacamos algunos contextos propicios, según las circunstancias, para que se lleva a cabo este procedimiento.
Proyectos de infraestructura
Nos referimos principalmente a la construcción de carreteras, puentes, ferrocarriles y aeropuertos, entre otros. Estos proyectos suelen considerarse de interés público, ya que elevan el nivel de vida de la población y promueven el desarrollo económico.
En este contexto, el Estado puede expropiar terrenos necesarios para llevar a cabo dichas construcciones, garantizando así que se completen en plazos razonables. La necesidad de ocupar el terreno se basa en estudios que demuestran la viabilidad y la utilidad de los proyectos propuestos.
Expropiación de bienes comunales
Los bienes comunales, que pertenecen a comunidades locales, también son susceptibles de expropiación. Este tipo de expropiación tiene lugar cuando las autoridades consideran que el uso de estos bienes puede beneficiar al interés público, por ejemplo, en la expansión urbana o en la creación de espacios públicos.
Estos procesos deben ser llevados a cabo con especial delicadeza, dado que involucran la propiedad colectiva de varias personas. Se ha de garantizar una compensación justa a la comunidad afectada.
Expropiación en zonas urbanísticas
Las expropiaciones en zonas urbanísticas son otro caso habitual de expropiación de bienes. Cuando las autoridades planean desarrollar proyectos urbanísticos, como la construcción de viviendas o la creación de parques, pueden requerir la expropiación de terrenos.
La necesidad de expropiar en estas áreas a menudo surge para dar cumplimiento a planes urbanísticos que buscan mejorar la calidad de vida, ofreciendo infraestructuras modernas y accesibles a la población. En estos casos, se estudia detenidamente las propiedades a expropiar y se busca que el proceso sea lo más transparente posible.
Expropiaciones temporales y permanentes
Las expropiaciones pueden ser clasificadas en temporales y permanentes, dependiendo de la naturaleza del proyecto y su duración. Las expropiaciones temporales se utilizan para el uso de un terreno durante un periodo determinado, multiplicándose en situaciones como la construcción de edificios o la realización de eventos especiales.
- Durante las fases de construcción de infraestructuras.
- Para uso crítico en proyectos que requieren ocupación temporal del terreno.
Por otro lado, las expropiaciones permanentes son aquellas en las que el bien es transferido de forma definitiva al Estado, especialmente cuando este considera que el interés público justifica la pérdida de propiedad a largo plazo.
- Para la construcción de carreteras o escuelas.
- Proyectos urbanísticos que demandan cambios estructurales en el terreno.
Ambos tipos de expropiación requieren procedimientos específicos y justificaciones claras relacionadas con el interés público. Las reglas y normativas que rigen estos procesos buscan asegurar que las decisiones tomadas sean en beneficio de la sociedad, minimizando el impacto negativo en los propietarios afectados.
Derechos y protección del expropiado
A lo largo de las fases que comprende este procedimiento de expropiación de bienes, se establecen una serie de derechos que garantizan un trato justo y equitativo a los propietarios afectados. El principal, el derecho a una justa indemnización.
Esta compensación debe reflejar el valor real del bien expropiado, y ha de asegurar que el propietario no sufra pérdidas económicas injustas. La cuantía de la indemnización se determina a través de un procedimiento conocido como justiprecio, del que ya hemos hablado.
En este contexto, es relevante considerar ciertos aspectos:
- La valoración debe realizarse tomando en cuenta el estado del inmueble o bien al momento de la expropiación.
- Si el propietario no está de acuerdo con la valoración propuesta, tiene derecho a impugnarla y solicitar una nueva evaluación.
- El pago de la indemnización debe llevarse a cabo dentro de plazos determinados, de forma que el expropiado reciba la compensación de manera oportuna.
Asesoría legal y recursos administrativos
Como no, los afectados por un proceso de expropiación tienen derecho a contar con asesoría legal especializada que les guíe durante todo el proceso. Dentro de este marco de asesoría legal, los expropiados pueden presentar recursos administrativos si consideran que sus derechos han sido vulnerados (recurso de reposición o recurso contencioso-administrativo).
El recurso de reposición se presenta para solicitar la revocación de una decisión administrativa, mientras que con el contencioso-administrativo se impugnan actos administrativos ante los tribunales cuando se estima que han violado la normativa o derechos de los ciudadanos.
Derecho a la información pública
Como no podía ser de otra forma, los propietarios tienen derecho a solicitar información sobre el procedimiento y los criterios utilizados para determinar el interés público que justifica la expropiación.
Derecho a ser notificado de la declaración de utilidad pública o interés social, tener acceso a los informes de valoración que fundamentan la propuesta de justiprecio e información sobre los plazos y condiciones del procedimiento expropiatorio.
Conclusiones
Ahora que conocemos las vicisitudes administrativas y legales de un proceso de la envergadura de una expropiación de bienes, nos hacemos a la idea del análisis metódico que se debe llevar a cabo para asegurarnos de su conformidad y legalidad. Al principio es un shock recibir la noticia de una expropiación, pero al ponernos en manos de un abogado o despacho especializado, es cuando comenzaremos a entender los motivos y sus consecuencias.
Porque que no se nos olvide que puede haber fallos, incongruencias y anomalía en la decisión de la Administración de expropiar un bien a un usuario, y también en el propio procedimiento.
En Sala Legal Boutique hemos llevado casos de expropiaciones en Barcelona y Cataluña y sabemos de la complejidad del proceso, que puede alargarse años según las circunstancias. Somos una boutique jurídica especializada en urbanismo y derecho ambiental siempre a su servicio.
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