El Tribunal Supremo ha anulado el núcleo del Real Decreto 1312/2024. Y la Orden que desarrollaba el «modelo informativo» de los alquileres cayó poco después, sin que la Administración llegara siquiera a defenderla: se allanó. Hemos sido parte en Sala Legal Boutique de esta batalla legal, lo explicamos en este artículo.
Imagine que usted alquila un piso o habitaciones por temporadas (períodos superiores al mes e inferiores al año). Un apartamento o habitación por estancias turísticas (inferiores al mes), una habitación durante los meses de curso, una vivienda que cede unas semanas al año a través de una plataforma. Todo ello con las correspondientes habilitaciones turísticas (si se requieren por la legislación turística autonómica aplicable).
Y que una mañana descubre que, para seguir anunciándolo, el Estado le exige inscribir el inmueble en un registro nuevo, obtener un número, pasar la calificación de un registrador y, además, presentar cada doce meses un «modelo informativo» con los datos de su actividad (poco más y se le exige hasta su certificado de nacimiento para poder seguir anunciando). Todo ello bajo la advertencia implícita de siempre: cumpla, o aténgase a las consecuencias (que en este caso eran la imposibilidad de comercializar el inmueble a través de plataformas en línea, que suponen más de un 90% de la cuota de mercado).
Esa era, a grandes rasgos, la arquitectura que montó el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre. Una obligación nueva, de alcance nacional, para todo el que arrienda alojamientos de corta duración (menos de un mes) o por temporada (más de un mes y menos de un año) por plataformas en línea, ya fueren habitaciones o pisos o apartamentos enteros.
La pregunta incómoda es otra: ¿Podía el Estado imponerla?
El Tribunal Supremo ha respondido que no. Y lo ha hecho de la forma más contundente que existe en Derecho administrativo: anulando la norma por su base, no por sus detalles.
El doble registro que el Reglamento europeo prohibía
Empecemos por arriba, por la norma que España decía venir a desarrollar: el Reglamento (UE) 2024/1028, de 11 de abril de 2024. Bruselas constató algo que cualquiera que viva en una ciudad tensionada intuye: faltan datos fiables sobre el alquiler de corta duración —cuántos pisos, de quién, dónde y durante cuánto tiempo— y, sin esos datos, las administraciones no pueden diseñar políticas de vivienda sensatas. Pero, junto a ese diagnóstico, el Reglamento fijó una regla tan sencilla como terminante: una misma unidad de alojamiento no puede quedar sujeta a más de un procedimiento de registro. No es una interpretación nuestra; es su letra, y el propio Tribunal Supremo la reproduce:
«Los Estados miembros garantizarán que […] una unidad no esté sujeta a más de un procedimiento de registro» (artículo 4.3.d del Reglamento (UE) 2024/1028, según lo transcribe la sentencia).
La razón que da el legislador europeo —y que la sentencia hace suya— es evitar que a un mismo inmueble se le exija más de un número de registro para un mismo anuncio.
Ese Reglamento era, además, el título habilitante que el Gobierno invocaba para actuar. Y ahí está la primera paradoja: de ese título no salía lo que se hizo con él. La norma europea no obliga a montar un registro nacional ni altera el reparto interno de competencias; se limita a permitir que cada Estado organice la recogida de información respetando quién es competente para qué. España se extralimitó: tomó una norma pensada para coordinar y la empleó para levantar justo lo que esa norma prohíbe —un doble registro—.
Porque las normas que de verdad importan aquí son dos, y ambas españolas.
La primera, el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que creó un Registro Único de Arrendamientos de ámbito nacional anclado nada menos que en el Registro de la Propiedad: quien quisiera ofertar un alquiler de corta duración por plataforma necesitaba un número de registro, previa calificación favorable del registrador.
La segunda, colgando de ella, la Orden VAU/1560/2025, de 22 de diciembre, que desarrollaba la obligación de presentar cada doce meses el «modelo informativo» del artículo 10.4 del Real Decreto —esto es, declarar anualmente todos los alquileres realizados—. Para una vivienda de uso turístico, el resultado era exactamente el doble registro proscrito: el autonómico, que ya existía, y encima el del Registro de la Propiedad.
Y conviene llamar a las cosas por su nombre, porque bajo la etiqueta técnica de «modelo informativo» y «número de registro» no latía un inocente ejercicio estadístico, sino un sistema de control y verificación. Un filtro pensado para dejar fuera del mercado a inmuebles con licencia o título habilitante válido, superponiéndoles requisitos que las normas autonómicas no exigen y comprobándolos, además, en sede registral. La información no se recababa para elaborar estadísticas, sino para estrechar el cerco: sentar las bases de inspecciones y sanciones turísticas, de revocaciones de licencias y, en definitiva, para excluir del mercado a inmuebles legalmente habilitados aplicándoles criterios ajenos a la regulación —autonómica— que verdaderamente les corresponde. Un rodillo, con envoltorio de registro.
Dos normas, una misma raíz. Y cuando la raíz —la competencia— está enferma, el árbol entero se resiente.
El aviso que ya constaba por escrito
Aquí conviene detenerse, porque este final era una crónica ya anunciada y avisada por varios organismos. Tanto la Comisión Europea, como el Consejo de estado (el órgano consultivo de más rango en España) advirtieron de esto. Incluso antes de la aprobación del RD 1312/2024.
Y nuestro gobierno lo sabía, pero haciendo alarde de lo que ya nos tiene acostumbrados prefirió dar a luz a una normativa muerta para sacar redito político, manipular a la población y vender el relato que le interesa. No obstante, el legislador sabía, desde el minuto 0, que esta norma nacía ya muerta, y de esto avisó el consejo de estado en su informe, haciendo alusión a múltiples razones (invasión competencial, desproporcionalidad de la norma o vulneración de la normativa Europea, entre otros varios defectos).
Y es que no cabe olvidar que la regulación turística es competencia autonómica y no estatal, habiendo desarrllado todas las CCAA una regulación propia en dicha materia.
El propio Consejo de Estado, en su Dictamen de 18 de diciembre de 2024 —emitido sobre el proyecto de Real Decreto, antes de aprobarse—, ya había avisado con claridad: el Estado carecía de competencia para dictar la norma en todo lo relativo al registro único de arrendamientos. Los títulos que el Gobierno invocaba no daban para tanto. Sí admitía el Consejo de Estado que el Estado pudiera crear la Ventanilla Única y garantizar la interoperabilidad de la información generada por las comunidades autónomas. Pero el registro, no. El aviso constaba por escrito. Se aprobó igual.
Varios ejemplos al respecto, se citan fragmentos literales del informe del consejo de estado:
☑️ En relación a la obligación de obtener un número de registro estatal para poder publicitar por medio de plataformas en línea:
Lo dicho en este apartado va en contra del principio establecido en el artículo 4.3.d) del Reglamento (UE) 2024/1028 conforme al cual una unidad no puede estar sujeta a más de un procedimiento de registro. El reglamento no distingue las categorías y tipos de arrendamientos contemplados en el proyecto de Real Decreto, por lo que debe entenderse que si una misma unidad tiene una finalidad turística y no turística no puede someterse a dos procedimientos de registro para obtener dos números de registro diferentes, uno para cada una de esas finalidades.
Esta observación tiene carácter esencial a los efectos del artículo 130.3 del Reglamento Orgánico del Consejo de Estado, aprobado por el Real Decreto 1674/1980, de 18 de julio.
☑️ En relación a la obligación de comprobar por parte del registro de la propiedad el cumplimiento de los requisitos para poder obtener el Número de registro estatal (que implicaba el cumplimiento de requisitos establecidos por normas autonómicas):
Nuevamente se están introduciendo por vía reglamentaria modificaciones a las previsiones establecidas en una norma con rango legal sin habilitación para ello, alterando la finalidad que tiene atribuida la calificación registral en relación con el principio de legalidad. […]
Por todo lo señalado en los apartados 7.1 y 7.2, así como por la falta de competencia del Estado y por la insuficiencia de rango, el Consejo de Estado considera que debe suprimirse la regulación del procedimiento de registro único de arrendamientos regulado en los artículos 8 a 10 del proyecto de Real Decreto, pudiendo sustituirlo, en su caso, por la creación de un registro administrativo que centralice los datos y la información generada o proporcionada por las diferentes administraciones territoriales.
Esta observación tiene carácter esencial a los efectos del artículo 130.3 del Reglamento Orgánico del Consejo de Estado, aprobado por el Real Decreto 1674/1980, de 18 de julio.
☑️ En relación a la obligación de presentar los modelos informativos de declaración de arrendamientos:
Este apartado establece una obligación desproporcionada para quienes se dediquen al alquiler de alojamientos de corta duración por medio de plataformas en línea, atribuye una función de control del cumplimiento de los requisitos administrativos exigidos para el ejercicio de una actividad a los registradores que no es propia de la función que tienen atribuida en nuestro ordenamiento jurídico y no establece cómo encaja esta obligación de aportar el modelo informativo en las normas que rigen la actividad de registro, esto es, si debe dar lugar a un asiento, si es objeto de calificación o si el registrador asume responsabilidad por el control que haga de la información aportada.
En consecuencia, debe suprimirse este inciso por constituir una carga excesiva que altera el régimen de funcionamiento del Registro de la Propiedad y del Registro de Bienes Muebles previsto en normas con rango de ley.
☑️ Sobre la invasión de competencias autonómicas y la falta de competencia estatal:
En definitiva, el Consejo de Estado considera que el Real Decreto sometido a consulta carece de habilitación legal suficiente en todo lo relativo a la imposición de nuevas obligaciones a las personas arrendadoras o a las plataformas en línea de alquiler de corta duración y, en particular, respecto de la regulación del procedimiento de registro único de arrendamientos, siendo necesario que las medidas en él contempladas relativas a estas materiascuenten con una habilitación legal expresa, como pudiera ser la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, teniendo en cuenta, además, las precisiones indicadas en el apartado anterior relativas a la competencia del Estado para dictarlas.
Esta observación tiene carácter esencial a los efectos del artículo 130.3 del Reglamento Orgánico del Consejo de Estado, aprobado por el Real Decreto 1674/1980, de 18 de julio
Y por parte de la Comisión Europea también hubo advertencias, e incluso se dio un plazo para retirar la norma (por si había alguna duda al respecto de su invalidez).
El error fatal: una competencia que no existía
Quienes nos dedicamos a litigar contra la Administración sabemos que muchas batallas se ganan antes por la forma que por el fondo. No por la razón material, sino por un defecto de raíz: un plazo, una forma, falta de competencia, errores de procedimiento, y un largo etc. Aquí el defecto de raíz no lo cometió el ciudadano. Lo cometió el Estado, al construir toda una obligación nacional sobre una competencia que no tenía.
La Generalitat Valenciana recurrió el Real Decreto ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo. Y el Supremo, en su sentencia de 19 de mayo de 2026 (recurso 143/2025), estimó en parte el recurso. Pocos días después, la misma Sala confirmaba el criterio en una segunda sentencia, de 21 de mayo de 2026 (recurso 54/2025).
El razonamiento es casi un manual de reparto de competencias, y merece traducirse.
El Estado había invocado cuatro títulos del artículo 149.1 de la Constitución. El principal, el 149.1.8ª: la competencia exclusiva sobre «ordenación de los registros e instrumentos públicos». El planteamiento consistía en presentar el nuevo registro como un registro jurídico-civil informativo (no habilitante). El Supremo no lo compró. Lo que de verdad regulaba la norma —quién puede publicitar un alojamiento de corta duración en una plataforma— no es materia civil: Está íntimamente ligado a las competencias autonómicas sobre vivienda y turismo. El envoltorio registral no cambiaba la naturaleza de lo que había dentro, que era un sistema de doble registro (al registro autonómico se le sumaba ahora el estatal vehiculado a través del registro de la propiedad). Pues el RD 1312/2024 vetaba la posibilidad de publicitar a través de plataformas en línea todos aquellos inmuebles, estancias o alojamientos que no tuviesen el Número de Registro otorgado por el Registro de la Propiedad.
El segundo título, el 149.1.13ª (bases y coordinación de la actividad económica), corrió mejor suerte, pero tampoco alcanzó. El Estado puede fijar «bases» y «coordinar». Lo que no puede es, con esa excusa, levantar una regulación completa, detallada y de ámbito nacional que se superpone a los registros turísticos que las comunidades autónomas ya tenían en marcha. Ese título, recuerda el Supremo, exige una lectura restrictiva: interpretarlo con manga ancha vaciaría las competencias autonómicas y eso vulnera la constitución española.
El Tribunal Supremo no lo deja a la interpretación:
«La regulación impugnada excede de lo que puede considerarse “bases”, entendidas como una mínima regulación armonizadora, para adentrarse en la fijación de una regulación completa del procedimiento de registro, inscripción y efectos de la misma, que sitúa en el Registro de la Propiedad y de Bienes Muebles. En definitiva, establece una regulación pormenorizada de este procedimiento único de registro a nivel nacional para todo tipo de arrendamientos de corta duración.»
Los otros dos títulos —condiciones básicas de igualdad (149.1.1ª) y estadística (149.1.31ª)— tampoco sostenían el edificio. La competencia estadística solo daba cobertura a un artículo muy concreto, el 11, referido a la transmisión de datos con fines estadísticos.
A todo ello se sumaba un problema de fontanería europea: al superponerse a los registros autonómicos, el sistema chocaba con la prohibición del propio Reglamento (UE) de someter una misma unidad a más de un procedimiento de registro.
Conclusión del Supremo: el Estado carece de competencia para regular el registro único de arrendamientos.
Y lo cierra sin ambages:
«Este Tribunal considera que el Estado carece de competencia para dictar las disposiciones del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre referidas al procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración. Consideramos, sin embargo, que ostenta competencia para regular las previsiones referidas a la ventanilla única digital de arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos […].»
Qué cae y qué queda en pie
El Supremo no tumbó el RD 1312/2024 entero: extirpó su núcleo, lo dejó como un cascarón vacío: Sin obligaciones para los propietarios que alquilan en régimen de corta duración, turístico o temporada. Cayeron los preceptos que articulaban el registro único, la obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad para obtener el número y la obligación de hacer la declaración anual de alquileres para mantenerlo (entre ellos los artículos 5, 6, 8, 9 y 10, buena parte del artículo 1, apartados del artículo 2 y del 12, una disposición adicional y parte de la disposición final). Todo el andamiaje del registro.
Sobrevivió lo que sí era competencia del Estado: la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (artículo 7), como instrumento de coordinación, y la transmisión de datos con fines estadísticos (artículo 11). Dicho en corto: el Estado se quedó con la parte de «coordinar y compartir información» y perdió la de «crear un registro y obligar a inscribirse» y controlar la legalidad de las ofertas (ya que ello es competencia autonómica). A fecha de hoy esta norma es un cascarón vacío, que ha quedado huérfana de obligaciones y de normas que impongan limitaciones a o control sobre los alquileres de corta duración.
Nuestro caso: la Orden que se quedó sin suelo
Mientras la batalla del Real Decreto se libraba en el Supremo, en el despacho llevábamos un frente propio. En representación de una asociación recurrimos ante la Audiencia Nacional la Orden VAU/1560/2025 (la del «modelo informativo», que en realidad no era tan informativo ya que su falta de presentación o inexactitud de datos declarados podía conllevar la imposibilidad de anunciar por plataformas de intermediación) impugnado, de forma indirecta, los artículos 10.4 y 10.5 del Real Decreto que le daban cobertura.
Nuestros argumentos eran, en lo esencial, los mismos que terminaría acogiendo el Supremo: falta de competencia estatal y extralimitación de la Orden respecto de su propia habilitación. Sosteníamos, además, que la Orden había ido bastante más allá de lo que el artículo 10.4 autorizaba —que hablaba de un «listado anonimizado»— para diseñar, en la práctica, un registro nominativo de arrendadores, con un fichero electrónico único y sin modular entre las muy distintas modalidades de arrendamiento sujetas al sistema.
Merece subrayarse un detalle que dice mucho sobre cómo se construye una defensa sólida: cuando redactamos aquella impugnación, no teníamos las sentencias del Supremo. No existían aún. Llegamos a las mismas conclusiones por el mismo camino que había recorrido el Consejo de Estado en su Dictamen: la lectura atenta del reparto constitucional de competencias. La razón estaba en el texto; solo había que verla y sostenerla.
El desenlace fue tan limpio como revelador. Cuando le llegó el turno de contestar a nuestra demanda, el Abogado del Estado no la defendió: se allanó. Reconoció que la Orden se apoyaba en el artículo 10.4 del Real Decreto, que ese precepto había sido anulado por el Supremo y que, en consecuencia, la Orden se quedaba sin suelo sobre el que sostenerse. La propia Administración pidió que se declarara su nulidad.
Conviene ser precisos, porque la precisión es la marca de la casa. La Orden no cayó porque un tribunal entrara a enjuiciar su contenido: cayó porque su cobertura legal ya estaba muerta (por ser inconstitucional) y la Administración lo asumió. Y el allanamiento fue parcial: sobre la nulidad de los artículos del Real Decreto, el Abogado del Estado opuso «cosa juzgada» —lo que el Supremo ya ha resuelto no se vuelve a discutir—. Ganar así no es ganar menos. Es ganar por donde se gana de verdad: por la raíz.
Cómo queda el tablero para quien alquila
Si usted arrienda alojamientos de corta duración, esto es lo que ha cambiado y lo que no.
Ha caído la capa estatal. El Registro Único de Arrendamientos, el número de registro estatal previo a la calificación del registrador y el «modelo informativo» periódico de la Orden VAU/1560/2025 han quedado sin vigencia tal y como estaban diseñados, la norma se mantiene pero las obligaciones para los propietarios-arrendadores han desaparecido.
La obligación de pasar por el Registro de la Propiedad para poder anunciar un alquiler en una plataforma, en los términos que construyó el Real Decreto, ya no está en pie, y tanto es así que el trámite ha desaparecido de la propia web del registro de la propiedad.
No ha caído lo autonómico, los registros turísticos de las comunidades autónomas siguen plenamente vigentes. El Supremo no los tocó; al contrario, buena parte de su razonamiento consistió precisamente en protegerlos frente a la injerencia estatal, entendiendo (bien) que se estaban invadiendo competencias autonómicas. Quien debía inscribir su vivienda de uso turístico en el registro autonómico lo sigue debiendo hacer. Lo que ha desaparecido es la capa nacional que se montaba encima a través de la obligatoriedad de inscribirse en el registro de la propiedad.
Tampoco desaparece el problema de fondo. El Reglamento (UE) 2024/1028 sigue ahí y sigue exigiendo información sobre el alquiler de corta duración. Nada impide que el Estado vuelva a regular, esta vez dentro de su competencia: coordinación, ventanilla e intercambio de datos, pero lo que no se puede hacer es crear un sistema de doble registro.
Para el arrendador prudente, la lectura es sencilla. Hoy la obligación real está en la normativa autonómica de turismo y vivienda que le corresponda, no en un número de registro estatal que ha dejado de existir. Y conviene no confundir el silencio de una norma anulada con una patente de corso: lo que decaiga por el lado del Estado no le exime de lo que siga vivo por el lado de su comunidad autónoma.
Conclusiones
Hay una idea que repetimos a menudo, y este caso la ilustra al pie de la letra: en el enfrentamiento con la Administración, el fondo importa, pero la competencia, las cuestiones formales y el procedimiento importan tanto o más. Una obligación puede llegar a su buzón con toda la solemnidad de un Real Decreto y una Orden ministerial y ser, aun así, nula de raíz, porque quien la impuso no tenía potestad para hacerlo.
El ciudadano rara vez cuenta con los medios de la Administración. Lo que sí puede tener es una defensa que mire donde hay que mirar: no solo a si la norma es justa, sino a si quien la dictó podía dictarla. Ahí, muchas veces, está el error fatal.
Referente al Registro Único de Arrendamientos, si usted alquila alojamientos de corta duración y no tiene claro qué obligaciones le siguen afectando tras estas sentencias —o ha recibido un requerimiento, una sanción turística, en Sala Legal Boutique podemos valorar su caso. Puede contactarnos a través de los medios de comunicación que a continuación le mostramos.
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