Llegados al caso (poco común, todo sea dicho) de que el Estado nos vaya a someter a una expropiación por vía administrativa, existe defensa legal ante ello. La expropiación por vía administrativa es un procedimiento mediante el cual el Estado adquiere bienes de particulares para fines de utilidad pública. No es rápido ni sencillo el proceso, que debe seguir una serie de etapas y cumplir con normativas específicas, lo que nos deja tiempo para preparar una defensa jurídica si está realmente justificada por nuestro régimen normativo.
Sabremos esto último entendiendo bien los contextos en los que puede producirse una notificación de expropiación y si nuestro caso entra dentro de esos supuestos.
Vamos en Sala Legal Boutique a hablar del procedimiento de expropiación por vía administrativa, de sus diferencias con otras vías, como la judicial, y de esos mecanismos de defensa que decimos tiene el propietario afectado.
Etapas del procedimiento de expropiación por vía administrativa
Repasamos, paso a paso, el proceso de expropiación por vía administrativa:
1️⃣ Inicio del expediente expropiatorio
La primera fase del procedimiento es el inicio del expediente expropiatorio. En esta etapa, la administración competente redacta un documento que reúne toda la información necesaria relacionada con los bienes que se desea expropiar y las justificaciones de utilidad pública o interés social. Este expediente es el punto de partida que formaliza el proceso de expropiación.
Una vez elaborado, el expediente se somete a la consideración de la autoridad que hará la declaración de necesidad de ocupación. Con este primer paso, ya se establece la base sobre la que se desarrollarán las fases posteriores.
2️⃣ Declaración de necesidad de ocupación
En esta fase, la Administración debe justificar la razón por la que es necesario ocupar el bien en cuestión. Se deben detallar las necesidades que se quieren atender y cómo la expropiación contribuirá al bienestar público.
El acto administrativo que formaliza esta declaración es notificado a los propietarios afectados, quienes tendrán la oportunidad de presentar alegaciones en contra. Esta garantía forma parte del respeto a los derechos de los ciudadanos y a la legalidad del proceso.
3️⃣ Hoja de aprecio y justiprecio
Etapa donde se determina el valor económico del bien a expropiar. La Administración debe elaborar una hoja de aprecio que refleje la valoración de mercado del inmueble. Esta valoración permitirá establecer el justiprecio, es decir, la compensación económica que se otorgará al propietario.
Acuerdo amistoso
Antes de fijar el justiprecio de manera definitiva, la Administración intentará llegar a un acuerdo amistoso con el propietario. Este acuerdo puede resultar beneficioso para ambas partes y agiliza el procedimiento. Si se alcanza una negociación satisfactoria, se formaliza el acuerdo y se procede con el pago del justiprecio.
Intervención del jurado de valoración
En caso de no llegar a un acuerdo amistoso, el siguiente paso es la intervención del jurado de valoración. Este organismo es responsable de fijar el justiprecio a través de un informe técnico que refleje el valor real del bien expropiado. La intervención del Jurado garantiza que la valoración sea objetiva y ajustada a la realidad del mercado, evitando abusos por parte de la administración.
4️⃣ Pago y toma de posesión
La etapa final del procedimiento de expropiación por vía administrativa implica el pago del justiprecio al propietario expropiado. La Administración tiene la obligación de realizar este pago antes de proceder con la toma de posesión del bien. En algunos casos, el pago puede ser consignado en la Caja General de Depósitos si no es posible abonar la cantidad de forma inmediata.
Tras el pago, la Administración procede a la toma de posesión del inmueble, un acto que se formaliza mediante un acta de ocupación, que queda registrada en el Registro de la Propiedad. Una vez realizado este trámite, la Administración ejerce el control total sobre el bien expropiado, pudiendo iniciar los trabajos o proyectos que justifican la expropiación.
Contextos comunes para un proceso de expropiación por vía administrativa
Ya sabemos que, a través del mecanismo de expropiación por vía administrativa, el Estado puede adquirir propiedades privadas cuando se justifica por razones de utilidad pública o interés social. Siempre, eso sí, respetando los derechos de los propietarios afectados (si se considera que no se respetan, se podrá alegar y denunciar judicialmente).
¿En qué contextos podemos acabar con una expropiación por vía administrativa? Por nuestra dilatada experiencia en Sala Legal Boutique en dicha materia, diríamos:
Proyectos de infraestructura
Obras viales, ferroviarias o de servicios públicos, donde se requiere la adquisición de terrenos para su desarrollo.
Implementación de políticas urbanísticas
Procesos relacionados con la planificación y urbanización, que a menudo implican la necesidad de expropiar terrenos para crear espacios públicos, viviendas o instalaciones educativas.
Protección del medio ambiente
Adquisición de tierras para la creación de parques naturales, reservas o áreas protegidas que buscan preservar el entorno natural.
Proyectos de Salud Pública
Construcción de hospitales o centros de salud que requieren la expropiación de terrenos para su ubicación y desarrollo.
Vemos que todas estas situaciones plasmadas reflejan cómo el interés general puede prevalecer sobre el derecho a la propiedad privada, siempre que se justifique adecuadamente la necesidad de la expropiación. En la mayoría de ocasiones, las partes no lo ven de igual forma y es cuando abogados especializados en derecho administrativo y hacienda intervenimos para ayudar a dilucidar el proceso.
Diferencias entre expropiación administrativa y judicial
No confundir, ya que tienen diferentes procedimientos y fundamentos legales.
Vemos las principales diferencias agrupadas por su naturaleza:
Origen del procedimiento
La expropiación administrativa es iniciada por la Administración pública, mientras que la expropiación judicial se lleva a cabo mediante un proceso judicial a instancias de un particular.
Naturaleza del acto
En la expropiación administrativa, la decisión se toma a través de actos administrativos, mientras que la expropiación judicial requiere la intervención de un juez que determine la necesidad y adecuación de la expropiación.
Proporcionalidad y justiprecio
En ambas modalidades, se exige una justificación, pero el justiprecio puede ser determinado de manera diferente. En la expropiación administrativa, puede haber un procedimiento amistoso previo, mientras que la judicial frecuentemente involucra un laudo del juez.
Bajo qué leyes se regulan
La expropiación administrativa se encuentra regulada por la Ley de Expropiación Forzosa, en tanto que la judicial se enmarca dentro de la normativa civil y Procesal correspondiente.
Fundamentos legales de la expropiación
Los fundamentos legales que sustentan la expropiación por vía administrativa determinan el proceso a seguir, para asegurar que se cumplan los derechos de los propietarios afectados.
Vamos a ver cuáles son para así entender mejor la expropiación por vía administrativa.
Ley de Expropiación Forzosa
La Ley de Expropiación Forzosa es la norma que regula el procedimiento y las condiciones bajo las cuales se lleva a cabo la expropiación en España. La ley establece (importante esto) que la expropiación es posible por razones de interés público y utilidad social. Entre sus artículos, se detallan los principios que deben observarse durante el proceso expropiatorio, así como los derechos de los expropiados.
Si nos van a expropiar un elemento privativo, la Administración ha de justificar obligatoriamente esa necesidad de la que habla la normativa. Indicar claramente cómo dicha acción beneficiará a la comunidad. Sin cumplir con estas pautas, el procedimiento puede ser declarado nulo o ilegítimo.
Lógicamente, la ley también resalta el derecho a la compensación económica, que debe ser justa y acorde con el valor del bien objeto de expropiación.
Utilidad pública e interés social
¿En qué casos una expropiación se puede declarar formalmente de utilidad pública o interés social? Dicha declaración debe estar fundamentada con datos verificados y debe detallar de manera precisa los objetivos que se pretenden alcanzar y cómo estos beneficiarán a la sociedad en su conjunto.
Las causas más comunes que justifican la declaración de utilidad pública provienen de la construcción de infraestructuras, actividades de sanidad, educación y servicios básicos. Sin una declaración válida, como decimos, el proceso no podrá avanzar y se incurriría en una vulneración de derechos de los propietarios afectados.
Mecanismos de defensa del propietario
El marco legal que tenemos en España reconoce a los propietarios afectados diversos recursos y garantías con el fin de cuestionar las decisiones administrativas que inciden en sus derechos. La principal, la apelación. Presentar alegaciones durante las diferentes fases del procedimiento expropiatorio.
Para ello, los propietarios tienen derecho a acceder a la información relativa al proceso, y así, poder preparar su defensa adecuadamente. Este acceso a la información se ve reforzado por las garantías de transparencia que deben seguir las administraciones durante la expropiación.
Vías contencioso-administrativas
La jurisdicción contencioso-administrativa es el ámbito donde los propietarios pueden impugnar actos administrativos que consideren injustos o ilegales, como una expropiación. Este recurso se presenta ante los tribunales y permite a los propietarios solicitar la revisión judicial de la expropiación.
Al presentar un recurso contencioso-administrativo, se pueden cuestionar tanto la declaración de utilidad pública como el procedimiento seguido por la administración.
Entre los aspectos que pueden ser motivo de impugnación se incluyen:
- La falta de justificación de la necesidad de ocupación.
- La insuficiencia o incorrecta valoración del justiprecio.
- Cualquier irregularidad en el procedimiento administrativo.
Impugnación de actos administrativos
La impugnación de actos administrativos se realiza a través de procedimientos específicos contemplados en la legislación vigente, lo que proporciona un marco claro para que los propietarios puedan hacer valer sus derechos, ya sea a través de recursos de reposición o de otros procedimientos de revisión.
La impugnación puede dirigirse contra los siguientes actos:
- Las resoluciones que declaran la expropiación.
- Las decisiones sobre el justiprecio establecido por la administración.
- Cualquier decisión que afecte los derechos del propietario antes de la ejecución de la expropiación.
Este proceso de impugnación permite que los propietarios defendidos efectúen una evaluación crítica de los actos administrativos y, en caso de que se encuentren inconsistencias, presenten su alegato ante los tribunales competentes.
Procedimiento de expropiación urgente
El procedimiento de expropiación urgente se caracteriza por la agilidad en la tramitación de los expedientes. La declaración de urgencia es una medida que permite a la Administración actuar con rapidez cuando se enfrenta a circunstancias excepcionales.
Podrían ser declarados casos urgentes algunos como:
- Proyectos de infraestructura críticos que requieran una acción inmediata.
- Situaciones de emergencia social o sanitaria que demanden la ocupación de terrenos o inmuebles.
- Casos en los que el retraso en la expropiación pueda causar daños irreparables a la comunidad.
Este tipo de declaración implica la aceleración de varios pasos en el procedimiento administrativo, lo que facilita la toma de posesión de los bienes expropiados. Eso sí, esta rapidez puede conllevar la omisión de algunos derechos de los propietarios afectados, lo que plantea interrogantes sobre la protección adecuada de sus intereses.
Impacto en los derechos del propietario
A colación de lo anterior, el riesgo de que algunos derechos sufran repercusiones a tener en cuenta es alto. Por ejemplo, la posibilidad de que la ocupación se realice antes de la fijación del justiprecio, lo cual puede generar incertidumbre sobre la compensación económica. O limitaciones en la capacidad de los propietarios para impugnar de forma efectiva las decisiones administrativas, lo que reduciría sus opciones para defender sus derechos.
A pesar de estos retos, el marco legal establece mecanismos de defensa para que los propietarios puedan cuestionar la legalidad de la declaración de urgencia y los actos administrativos subsiguientes.
Conclusiones
La acción de expropiación tiene cabida en diferentes ramas del derecho. Desde el civil, que regula las relaciones entre particulares, incluyendo la propiedad y los derechos asociados, y en el contexto de la expropiación, se ponen en juego derechos fundamentales como el derecho a la propiedad privada, hasta, lógicamente, el derecho urbanístico y el derecho medioambiental.
Ya hemos visto que los propietarios que se ven afectados por el proceso de expropiación cuentan con varios mecanismos a su disposición para defender sus derechos, y así, garantizar que la expropiación, si se lleva finalmente a cabo, sea de forma justa y acorde a la legislación vigente.
Si tenéis dudas, consultas o estáis inmersos/as en un proceso de expropiación por vía administrativa, dejadnos un comentario o contactar con el despacho en cualquier de sus vías.
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